摘要

       2022年，深圳正式提出“工业上楼”优质厂房空间建设计划，旨在拓展产业发展空间，促进土地集约利用，为全市发展“20+8”产业集群提供空间支撑。“工业上楼”对深圳的意义重大，但“工业上楼”是一门新的课题，大力发展的同时仍有隐忧。

       南山所产业研究与规划编研中心从借鉴香港和新加坡“工业上楼”主要经验出发，结合对深圳“工业上楼”的发展历程与现状实践进行分析，进一步探讨深圳未来发展“工业上楼”可能面临的潜在问题。

       深圳作为中国特色社会主义先行示范区，创建社会主义现代化强国的城市范例，“工业上楼“项目便是代表经验之一。本文从深圳”工业上楼“概念特点、国内外经验、深圳”工业上楼“发展历程、现状分析等角度进行了观察和总结：

1、概念及特点：从深圳对“工业上楼”的定义来看，是指建筑超过一定高度及满足相关规范和要求，能在高楼层中实现生产的高标准厂房和工业大厦。“工业上楼”相较于传统工业厂房，主要表现出建筑和产业链两方面特点。

2、国内外“工业上楼”发展借鉴：“工业上楼”是为解决城市土地资源紧缺问题而对高层生产进行的探索。一种是香港的工业大厦模式，一种是新加坡的堆叠式厂房模式。在空间资源配置上，香港主要以市场调节为主。在产业空间资源分配上，新加坡采取市场调节为主，国企干预为辅的方式。

3、深圳“工业上楼”发展历程：主要分为三个阶段，2011年——2017年，政策空白、市场主导破开先例，宝安区全至科技创新园为代表项目；2018——2021年，政策探索、市场摸索发展，龙华区银星科技园则为典型代表；2022年——至今，政策规范、国企主导蓬勃发展，南山智造（红花岭基地）、龙岗宝龙专精特新产业园作为代表。

4、深圳“工业上楼”发展现状：在政策方面，对建设主体、经济收益、产业要求、审批机制等进行了相关要求；在项目规划现状方面，我们对空间规模、区域分布、建设进度作了盘点分析。

       “工业上楼“项目对促进深圳产业发展有重大意义，目前在加速建设过程中还有哪些潜在问题待解决？本文分别从企业用户、需求匹配、资源配置、空间吸引力等方面提出思考：

1、目前面向企业用户角度的政策规范仍处于空缺状态：现有政策规范主要是从政府和建设主体的角度出发，而面向企业用户层面，如何选房、签约及变更程序相关的途径、办事程序及约束条件等尚未有相应政策文件；

2、空间资源供应时序与企业需求间存在时间差：企业空间需求可定义为两类，一是现有需求，二是衍生需求。不论是哪种，空间资源交付与企业安置之间都存在需求滞后或脱节的问题；

3、产业用房原有配置流程能否适用1亿㎡的空间增量规模：如果参考现有的配置流程，可以预见未来产业主管部门对“工业上楼”产业空间资源的分配压力将非常大；

4、高楼层产业空间或面临吸引力不足的窘境：我们在对深圳制造业企业外迁的调研中了解到，即使在层高、承重、货梯方面进行了优化，但高楼层产业空间仍难以满足很多制造业企业的要求。

目录

一、深圳“工业上楼”的概念及特点

（一）概念：能在高楼层实现生产的高标准厂房和工业大厦

（二）“工业上楼”的特点

二、国内外“工业上楼”发展借鉴

（一）香港模式

（二）新加坡模式

三、深圳“工业上楼”发展历程

（一）阶段一（2011年至2017年）：政策空白，市场主导破开先例

1. 典型政策或事件

2. 代表项目

（二）阶段二（2018-2021年）：政策探索，市场摸索发展

1. 典型政策或事件

2. 代表项目

（三）阶段三（2022年——至今）：政策规范，国企主导蓬勃发展

1. 典型政策或事件

2. 代表项目

四、深圳“工业上楼”发展现状分析

（一）政策现状

（二）项目规划现状

五、深圳发展“工业上楼”面临的潜在问题

（一）目前面向企业用户角度的政策规范仍处于空缺状态

（二）空间资源供应时序与企业需求间存在时间差

（三）产业用房原有配置流程能否适用1亿㎡的空间增量规模

（四）高楼层产业空间或面临吸引力不足的窘境

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