编者按：

       2025年6月1日，深圳地方标准《产业园区运营规范》正式实施，系全国首个地方性产业园区运营规范。深圳市园区经济的发展也日趋成熟、日渐完善现已形成了产业园区建设与发展的特有运营模式，成为区域经济发展中不可或缺的组成部分。

       产业园区作为经济发展的重要空间载体，其发展已成为参与全球制造业价值链分工的重要载体、优化产业空间布局的有力措施和推动区域经济协调发展的强大力量。

       本文通过梳理园区运营服务模式从1.0到4.0的演进脉络，并剖析深圳湾科技园、北京中关村产业园、上海张江科学城等标杆案例的创新实践，旨在为探索具备跨域协同、科技创新驱动与统筹运营特质的园区运营模式提供理论与实践参考。

一、产业园区运营发展趋势演化

1.园区运营服务模式1.0：要素推动阶段

       起初，产业园区的运营主要是要素推动，以园区本身服务为主，即开发商思维主导的“租售模式”，因此，园区服务仅停留在物业管理、园区安防、卫生、停车等基本服务。

       园区配套上，园区主要通过“三通一平”、“七通一平”、“九通一平”等形势进行土地一级开发，为园区企业提供土地供应。

       驱动模式上，以成本驱动为核心，通过提供优惠的土地价格与廉价的劳动力等成本因素驱动，使得园区成为中国对外开发背景下的重要窗口。

       增值方式上，对园区活动的关注顺序是工业产品“贸—工—技”，其增值手段主要是“贸易链”，即通过与区内外，国内外的贸易交换获取附加值。

2.园区运营服务模式2.0：产业主导阶段

       2.0阶段，产业园区的运营主要是产业主导，主要以政府型园区为主，招商需求为导向，为企业提供一系列基本服务，包括企业的行政手续代办、园区招聘会、企业的专业咨询服务等。

       园区配套上，园区除提供土地经营外，开始进行标准厂房开发，通过厂房租赁、厂房出售、厂房定制等形势，为园区企业提供生产厂房供应。

       驱动模式上，以产业链配套驱动为核心，通过在园区内或园区周边布局核心产业上下游配套企业，驱动核心企业发展，实现园区经济的整体提升，产业主要以制造业为主。

       增值方式上，对园区活动的关注顺序是“工—贸—技”。可称之为“高科技产品生产基地”，其增值手段主要是“产业链”。

3.园区运营服务模式3.0：技术创新阶段

       3.0阶段，产业园区的运营主要是技术创新。主要为企业增值服务，关注企业的成长，涉足销售服务、采购服务、研发服务、品牌服务、融资服务等增值服务，助力企业降低经营成本，提高利润空间。

       园区配套上，注重公共服务平台，通过搭建融资、技术研发检测、公共检验检测、公共信息、公共展示平台等公共服务平台，为入园企业提供综合公共配套服务。

       驱动模式上，以创新驱动为核心，构建园区创新服务体系，通过提供综合配套服务，涉及人才、研发、咨询、培训、技术、金融等，集聚创新资源，提升园区产业价值链，打造创新型园区。

       增值方式上，对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”，其增值手段主要是“创新链”。

4.园区运营服务模式4.0：财富凝聚阶段

       4.0阶段，产业园区的运营主要以财富凝聚为主。园区运营主体介入入驻企业实体经营，为其提供创业孵化、股权投资、公共平台等服务，与企业共同成长，建立全产业链的服务收益模式。

       园区配套上，主要为智慧型园区，除了园区物理空间配套完善外，通过移动互联网，提升园区虚拟空间配套，即线上连接、线下经营的企业社群，营造全球链接的社交空间，形成内外开放、资源整合的产业生态圈。

       驱动模式上，以服务驱动为核心，通过产品设计、产业发展服务、智慧生态环境等措施强化服务型因素驱动，构建服务网络，强化全球服务资源链接，生产性服务业逐渐凸显，打造服务生态。

       增值方式上，对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”，以研发中心，研发型产业，科技服务业为主体，其增值手段主要是“财富链”。

       综上，从以生产要素需求推动的1.0阶段、以产业为主导的2.0阶段、以技术创新为主导的3.0阶段演进到推动财富凝聚的4.0阶段。产业园区作为经济创新和发展的重要载体，其核心特征和运营模式都在不断的演进。

       可以发现，产业园要素地单纯叠加已不能完全满足企业战略定位发展需求，如何从园区当前个性需求出发，探索具有跨域协同发展、科技创新驱动和统筹运营服务特质的园区5.0模式，并将其具体化、逻辑化、可行化是园区下一步运营重点。

二、园区运营服务模式创新的经验借鉴

1.深圳湾科技园

       深圳湾科技园区由深圳湾科技生态园、深圳市软件产业基地、深投控创智天地大厦、深圳湾创业投资大厦、深圳湾创新科技中心、深圳软件园、高新工业村等7个深圳高新区核心园区组成，拥有“中国优秀特色主题产业园”、“广东省青年创新创业示范园区”、“广东省首批人工智能产业园”等称号。园区以人工智能、5G通信、金融科技、智能硬件为主导产业，目前入驻了包括华为、腾讯、空客等世界顶级企业的重要机构。

（深圳湾科技园，图源：EICG）

       深圳湾科技园区在园区1.0到3.0的基础上，突破地产模式和传统园区模式，打造创新产业生态，探索4.0模式。经过多年的探索实践，深圳湾科技园区构建起包括重点产业子系统、商务服务、专业服务、公共服务在内的完整产业生态系统，极大程度上解决了企业市场拓展、上下游资源获取、融资和人才四大痛点。同时通过MyBay集聚第三方增值服务资源，为园区企业提供增值服务，并以深圳湾科技生态园区为样板建立新一代园区开发运营标准体系，输出品牌价值延伸产业生态。

2.北京中关村产业园

       北京中关村发展集团作为北京市整合创新资源的市场化平台，通过创新服务模式，助推国际科技创新中心建设。“构建新型政企关系”全面合作协议，区政府统筹属地规划和发展，提供空间、政策、配套服务以及良好的营商环境。

（中关村工业互联网产业园）

       中关村发展集团全面负责产业招商、产业组织、产业平台搭建、产业创新生态的营造，建立良好的合作工作机制，走出一条中关村与属地创新牵引、资源嫁接、优势互补、协同融合的专业特色之路高品质科技服务助力产业链现代化，重点布局6个垂直细分领域，通过搭建科技服务平台，提供股权投资和创新金融服务，帮助创新成果转化，引导产业聚集发展，服务汇聚一批领军人才团队和新型研发机构，构建中关村易（e）创大数据服务平台，以智慧化服务终端结合AI交互技术，实现企业服务重点突破，打造覆盖园区服务全链条的智慧园区。

3.上海张江高科园

       上海张江高科提出以科技投行作为战略发展方向，“房东+股东”模式，聚焦于产业地产和产业投资的有机融合，形成“利润点不在租售环节，而在资本市场”的独特的商业模式，实现了在促进科技创新项目高速发展的同时保证园区的盈利模式。

（张江科学城）

       例如包括：土地一级开发的整体销售；园区产业地产开发销售；针对中小型企业的园区物业租赁；地产开发销售/住宅项目投资参股；科技企业股权投资；产业服务增值等。

       产业园区作为地方政府推动经济发展的核心平台，正致力于构建具有区域特色的产业生态系统，加强跨区域产业协同，在产业创新和孵化领域提供更多元化的服务，以促进区域经济的高质量发展。在经济发展不均衡、产业竞争加剧、招商引资政策更新等背景下，产业园区必须适应新形势，实现创新发展。

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